Los socios de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) renovaron, luego de la Asamblea Anual Ordinaria realizada el viernes 18 de marzo pasado, las autoridades de la Comisión Directiva para el periodo 2022-2023.

De esta forma, José María Bauzá (de la firma JMB y cia. S.A) ocupará la presidencia en reemplazo de Juan José Madero. A su vez, Lucas Palma (de la empresa Palma & Palma Campos y Estancias) será vicepresidente de CAIR e Ignacio Salinas (de Salinas y Asociados), secretario de la institución.

(Prensa CAIR)

Por segundo año consecutivo, la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) realiza su Jornada Nacional de Actualización del Sector Inmobiliario Rural de forma virtual, gratuita y abierta a todo el público via streaming.

Esta octava edición contará con la ponencia de Alfredo Vítolo, abogado constitucionalista; Carlos Fara, analista político; Ernesto Viglizzo, investigador del INTA; Roberto Bisang, economista; Paola Delbosco, filosofa; Mariano Maurette, ingeniero agrónomo, y de Juan José Madero, presidente de CAIR.

 Algunos de los temas a tratar serán: la propiedad privada, las elecciones de medio término, la cuestión ambiental y los negocios rurales, inversiones en tierras, y toda la actualidad del mercado inmobiliario rural.

Inscripción previa en la web de CAIR: www.caircampos.org.

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La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) publicó el Índice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural (InCAIR), correspondiente al mes de junio, y reveló que la actividad inmobiliaria rural subió un 44,40%.

Asimismo, informaron desde la entidad que la Variación intermensual, respecto al mes de mayo, implicó una suba del 4,12%. Además, es el tercer periodo consecutivo de subas luego de meses de baja actividad por la pandemia.

La demanda de alquileres se muestra firme particularmente de campos con mayor potencial productivo. Esto, considerando que la mayoría ya están comprometidos para la campaña del 2021-2022.

Los valores de la tierra, de momento, continúan estables luego de registrarse importantes bajas en el último año. 

En la medida que no surjan normativas fiscales que ralenticen la cadena productiva, y vuelva inviable la actividad agropecuaria, es de esperar que el mercado inmobiliario rural se sostenga en el tiempo y de forma equilibrada, aseguraron.

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La Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), que mide el índice de actividad del mercado, registró un 18,18% de incremento intermensual en mayo, lo que representa 46,64 puntos, cuando se toma como base de referencia máxima a los 100, correspondientes al pico registrado en 2011.

Esta mejora, explicaron desde la entidad, se debe a la mayor demanda de alquileres, que a su vez se relaciona con la firmeza en el valor de los commodities agrícolas. Así, se regresó a los guarismos del trimestre julio, agosto y septiembre del 2020, cuando se produjo un gran rebote tras tocar mínimos históricos.     

Cabe destacar que el índice “InCAIR” mide la intensidad de la actividad inmobiliaria, que no se relaciona con los valores ni tampoco incluye solo la concreción de operaciones, ya sean arrendamientos o compras de campos, sino que también tiene en cuenta a otros aspectos, como consultas y publicaciones que se hacen con ese fin.   Para confeccionarlo, CAIR lleva a cabo un relevamiento entre sus socios.

En diálogo con Tranquera, el presidente de CAIR, Juan José Madero, explicó que luego de meses oscilantes, entre subas y bajas,  en mayo se dio un pico alto, porque el mercado pareciera encontrar “un equilibrio”, donde los inversores ya notan que los precios de los campos se estabilizaron y no bajarán más de lo que ya lo hicieron.

Madero ejemplificó que hay una balanza con dos platos. En uno, se encuentra el fundamento bajista, que es el “escenario político y económico argentino”, y en el otro el  alcista, que oficia de contrapeso, que es la firmeza de los commodities, ya sea en el caso de los granos o la carne, lo que convierte al agro en “una actividad muy atractiva” para colocar pesos. “Un buen termómetro de eso es la demanda de los alquileres, que se ha mantenido muy firme durante toda esta campaña”.

En ese sentido, Madero explicó que, durante gran parte el año pasado, en esa balanza solamente estaban puestos los fundamentos negativos, dado el “escenario desnaturalizado” por la  pandemia, con caídas del 15% al 20% de los valores, en dólares, de las tierras.

Pero, a medida que se fue acercando la campaña 2021/22, esa tendencia negativa comenzó a revertirse, y quedaron a la par los fundamentos alcistas y bajistas. “Los valores de los alquileres subieron un 10% o 15% en producto, que a su vez vale más.  Porque lo que se pagaba 10 quintales de soja, por poner un ejemplo, hoy se paga 11 o 12. Entonces, los propietarios, que quizás están decididos a vender, pero no necesitados de hacerlo, saben que reciben un buen alquiler y no tienen motivos por el cual bajar las cotizaciones de sus campos”.

En lo que hace el acumulado de enero a mayo, sin tener en cuenta al 2020 que fue “totalmente atípico”, por la cuarentena estricta que hasta dificultaba poder ir a visitar los campos, Madero aseguró que la actividad se encuentra en niveles similares a ese mismo período del 2019. 

En tanto, Madero consideró que muchos inversores especulan con que en las elecciones legislativas de este año haya un resultado adverso hacia el Gobierno, para darle paso a “una visión política un poco más racional”, que de más serenidad de cara al futuro, y que así los precios no bajen, o incluso aumenten. “Algunos se adelantan a esa posibilidad, y empiezan a avanzar con el proyecto de comprar tierras”.

Al respecto, consideró que la moneda norteamericana ya no es “tan atractiva” como lo era antes. “El argentino se refugia en dólares, pero el mundo no. En cambio, la tierra siempre ha sido un bien escaso, no se deprecia, y es un excelente resguardo del capital para el largo plazo”.

No obstante, Madero detalló que los negocios que se están concretando son de escala “más bien chica” y que no se observan grandes transacciones, salvo casos muy puntuales.  “Sobre todo, la demanda se centra en los suelos agrícolas”, añadió.

Mientras que las operaciones se concretan con el dólar billete como referencia. “Se toma en cuenta al contado con liqui o MEP, es decir los que permiten hacerse de la divisa. Quizás hay casos que se hacen en pesos, porque el vendedor puede colocarlos de alguna manera para obtener los dólares. Por eso, un gran obstáculo hoy es cómo se instrumenta que el comprador pueda pagar los dólares acordados. Las trabas que tiene Argentina, como el cepo, hacen que eso se dificulte”.     

Madero aclaró que este equilibrio, que encontró el mercado luego de muchas turbulencias, continuará en la medida que no se afecte al “status quo”. Por eso, evaluó como un factor desalentador al cierre de exportaciones de carne vacuna y  las recientes declaraciones del mandatario Alberto Fernández  sobre que no tiene sentido tener “tierras improductivas”, cuando hay mucha gente que necesita “un terreno”, algo que fue repudiado por buena parte del sector, que opina que puso en tela de juicio a la propiedad privada.

“Tierras improductivas sería que no tienen potencial, aunque uno quiera. Cuando, en realidad, serían no producidas o no trabajadas en este caso. Ese sería el concepto correcto. Pero más allá de la retórica, no ayuda en nada que el presidente haga una declamación de ese tipo. Exacerba innecesariamente los ánimos en la sociedad, que pide serenidad para buscar el progreso y el bien común de cara al futuro.  Pero esa declaración, no sé para qué tribuna, ha sido posterior a la elaboración del último índice. Vamos a ver si esto repercute en algo durante el mes actual. Aunque no pareciera, por lo que estoy percibiendo en el ida y vuelta que tengo con los socios de la Cámara”, analizó Madero.

En ese sentido, agregó que esas posturas “buscan desalentar las inversiones genuinas de todo tipo y generar inseguridad sobre la propiedad privada. El año pasado también tuvimos varias declamaciones similares, con Vicentin, las usurpaciones y la modificación de la Ley de Fuego”.

Durante la entrevista, Madero indicó que la hectárea, Clase 1 de la zona núcleo de Argentina, cuesta un 50% menos que en el “cinturón maicero” de EEUU. “Son lugares comparables en calidad, potencial, etc.  Argentina, en el pico de precios entre 2011 y 2012, estaba muy pareja con el cinturón maicero. Pero, de un tiempo a esta parte, la brecha se fue ampliando y hoy los campos acá valen unos USD 12.500 o 13 mil (por hectárea), y allá están en los USD 25 mil”.   

Sin embargo, no se nota un interés de inversores extranjeros en los suelos nacionales. “Primero, porque hay una ley que los limita seriamente. Segundo, no es atractiva la falta de seguridad jurídica, que para los extranjeros es la madre del borrego. Puede resultar más rentable o menos, pagar más o menos impuestos, pero no les cabe en la cabeza esa incertidumbre de un presidente hablando de que la tierra, esto que el otro”.

En ese sentido, indicó que el capital foráneo, generalmente, se centra en lugares donde a los argentinos les cuesta más invertir. “Suelen ser proyectos de largo plazo, estratégicos, con el foco en el desarrollo productivo de esas tierras, en zonas marginales”.

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Finalmente, el Senado aprobó ayer, por 41 votos a favor y 28 en contra, el proyecto para modificar dos artículos de la ley nacional 26.815 de manejo del fuego, que ya había conseguido media sanción en la Cámara de Diputados. De esta forma, los propietarios tendrán vedado, de 30 a 60 años dependiendo del caso, el uso del suelo de campos quemados, incluso en hechos accidentales. 

Para profundizar sobre el tema, Tranquera se comunicó con Juan José Madero, presidente de la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR), entidad que días atrás emitió un comunicado rechazando esta iniciativa del diputado Máximo Kirchner.

-¿Cuales son los principales aspectos que preocupan del cambio de la ley?

-Es un avance sobre la propiedad privada a través de restricciones severísimas ante situaciones que escapan a la voluntad o el alcance del dueño. Es llamativa la celeridad con que se aprobó sin consultar a expertos en el tema, a pesar de las advertencias y ofrecimientos de repensar esto. La verdad que es penoso que haya sido tratado un tema tan delicado, bajo la cobertura de lo que es la protección del medioambiente. Nadie niega que se lo proteja. Pero usar esa excusa para pisar un poco a la propiedad privada, que está garantizada en la Constitución, me parece que es para preocuparse.  

Nosotros no somos propietarios de las tierras, pero nos desempeñamos como operadores inmobiliarios que vendemos campos y empresas rurales, y conocemos de lo que es la propiedad, el dominio, y el usufructo. Entendemos que esto restringe el dominio porque no pueden hacerse divisiones. Por otro lado, el tema de las ventas no queda muy claro en el articulado, porque habla de tierras fiscales y privadas. Los 60 años (de restricciones) son para (incendios) en bosques nativos o plantados. Mientras que los 30 años son para campos de pastizales. O sea, abarca a todo el país.

En ese período, los campos pueden pasar de manos por una cuestión generacional. Y casi siempre pasa que cuando a las tierras las heredan los hijos, esa propiedad se divide y cada uno dispone de lo suyo para darle un uso productivo. Eso hoy está vedado (en los casos de incendios, con la aprobación del proyecto).     

“le van a dar a la Justicia un trabajo que no necesitaba hacer”

Por eso, los propietarios, que están directamente afectados por esta ley, son quienes tendrían que presentar una medida cautelar. Yo creo que no va a tardarse mucho para que empiecen ese tipo de acciones. Como dije, le van a dar a la Justicia un trabajo que no necesitaba hacer. Cuando en realidad tiene que ocuparse de buscar a los culpables de incendios intencionales, ya sea por imprudencia o maldad.

Porque recordemos, que hace un tiempo, se escucharon voces incitando a quemar campos y ese llamamiento no fue hecho con inocencia. Y hoy vemos esta situación en la que se encuentra quien es victima de un incendio, que puede ser natural, por un rayo que prende fuego un campo, por imprudencia, como alguien que tira una colilla de cigarrillo a la banquina, o simplemente por el objetivo de hacer daño, porque no le cae simpático el dueño.

Me parece que hoy la Justicia tiene que ir más para ese lado, como ya se contemplaba en la ley, que seguir adelante con esto. Pero el razonamiento es “como no puedo atrapar al culpable, y no puedo hacer cumplir la norma, condeno a todos”.  Es una simplificación, con una falta de análisis serio de estas cuestiones.  

Además tengamos en cuenta que el Estado muchas veces también falla en la disponibilidad de un equipamiento eficiente como para contener cualquier fuego que se encienda por la causa que fuera.    

-¿Crees que afectará en el corto o mediano plazo en la valuación de los campos?

-Lo que me parece es que esto va a traer mucho trabajo para la Justicia, porque es una ley que sale al cruce de los derechos constitucionales, tiene un rasgo anticonstitucional. Así que ante cualquier situación que se de, va a empezar a actuar la Justicia. Es como utópica la aplicación de esa ley.

“Los efectos de este tipo de medidas se van a ver con el tiempo”

Los efectos de este tipo de medidas se van a ver con el tiempo. La valuación de los campos ya se ajustó durante este año, que fue muy difícil. Hoy estamos entrando en una meseta de valores, donde los inversores están empezando a notar que ese valle de valores está cerca de un piso, y que entonces quien quiera comprar debe arrimarse a esos precios. Por eso, los efectos (de la aprobación del proyecto) inmediatamente no se van a replicar en los valores. Lo que puede pasar es que se ralentice un poquito el mercado. De hecho, vamos a entrar ahora en el clásico parate de verano.

Pero estoy apenado porque es como que le han pegado un tiro en el pie al país con esto. En vez de avanzar casilleros, hemos retrocedido en un aspecto que hasta ahora se respetaba, que es la propiedad privada protegida por la Constitución.

Las idas y vueltas que ha tenido la compra-venta de campos siempre fue más en función de la incertidumbre política, altísima carga impositiva, y trabas para la disponibilidad de divisas en la transacción de operaciones. Es decir, cuestiones más económicas y políticas vinculadas a las decisiones, las perspectivas y la previsibilidad que en Argentina lamentablemente cuestan encontrar. Ahora, la limitación de la propiedad privada es un nuevo componente.   

–Luego de este proyecto, y teniendo en cuenta las tomas de tierras que hubo, ¿temen que pueda tratar de llevarse a cabo una reforma agraria como propone el dirigente social Juan Grabois?

-En el comunicado que sacamos, hablamos de “nuevo avance”. Con esto nos referimos al primer intento evidente, cuando el Estado quiso expropiar a Vicentin. Más allá de si la empresa es más o menos sana, es privada e indebidamente el Estado se la quiso quedar. En segundo lugar, ocurrieron episodios de ocupaciones rurales, periurbanas y urbanas. Fue muy público lo de Etchevehere por su relevancia, Pero, al mismo tiempo, había tomas en el predio de Guernica, que es periurbano, y en el sur en la zona de Villa Mascardi, con violencia. Son tomas de tierras que muestran un avance de la propiedad en general, no solo una cuestión del campo. El Estado dejó hacer con indolencia e incluso había funcionarios coordinando o apoyando esas ocupaciones, en vez de defender a los derechos de los dueños. Al final, el Estado tuvo que actuar casi a regañadientes y el asunto se serenó. En este contexto, ahora hay un tercer intento en ese sentido, disfrazado de protección ambiental, donde ya se limita el dominio.

En esta oportunidad, fueron por la vía legislativa con un trámite súper express y llamativo, para algo que afecta al todo territorio nacional y la producción de alimentos. Ahora salvo que el presidente lo vete, cosa que dudo aunque uno nunca pierde la esperanza, esto se judicializará.

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